Was ist Deine Immobilie wert?

Der Verkauf beginnt nicht mit Unterlagen oder Zahlen, sondern mit einem Gespräch. Ich will verstehen, warum Du über einen Verkauf nachdenkst und was Dir dabei wichtig ist. Erbe, Trennung, Umzug, eine wirtschaftliche Entscheidung oder einfach das Gefühl, dass jetzt der richtige Zeitpunkt ist, das macht für die Strategie einen Unterschied.

Natürlich nehme ich dabei auch die Eckdaten auf: Größe, Lage, Baujahr und Besonderheiten wie Nießbrauch, laufende Mietverhältnisse oder eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Ich komme zu Dir und sehe mir die Immobilie persönlich an. Dabei füllen wir gemeinsam den Aufnahmebogen aus: Flächen, Baujahr, Ausstattung, Modernisierungen, Besonderheiten. Ich achte auf Zustand, Grundriss und Mikrolage, aber auch auf das, was auf Fotos nicht zu sehen ist, also Raumgefühl, Licht, Nachbarschaft und mögliche Schwachstellen.

Am besten legst Du schon bereit, was Du an Unterlagen zu Hause hast. Je genauer die Datenbasis, desto belastbarer die Einschätzung.

Nach dem Termin werte ich alles aus. Ein bis zwei Werktage später komme ich noch einmal vorbei und gehe die Marktpreiseinschätzung mit Dir durch: Zustand und Ausstattung, durchgeführte Modernisierungen, Vergleichsobjekte im Umkreis, tatsächlich erzielte Verkaufspreise und, falls die Immobilie schon einmal inseriert war, die Vermarktungshistorie. Du bekommst keinen vagen Rahmen, sondern einen Preiskorridor mit Zielpreis und realistischer Unterkante.

Passt Deine Preisvorstellung nicht zum Markt, sage ich Dir das offen. Das ist unbequem, schützt Dich aber davor, Deine Immobilie am Markt zu verbrennen. Im selben Termin besprechen wir die Vermarktungsstrategie, also Preis, Kanäle und Zeitplan.

Wenn für Dich alles passt, unterschreiben wir die Maklervereinbarung und es geht los. Bis dahin kostet Dich nichts etwas und Du gehst keine Verpflichtung ein.

Jetzt beginnt die Fleißarbeit und die übernehme ich. Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, WEG Unterlagen. Was Du schon hast, ist perfekt. Alles, was fehlt, besorge ich für Dich bei Ämtern, Hausverwaltungen und Behörden. Du musst Dich um nichts kümmern und keine Termine machen.

Das Einzige, was ich von Dir brauche, ist eine unterschriebene Vollmacht, damit ich bei Ämtern, Hausverwaltungen und Behörden in Deinem Namen handeln kann. Jede Unterlage wird geprüft. Unstimmigkeiten bei Flächen, Grundrissen oder Verträgen fallen so auf, bevor sie später zum Problem werden.

Während die Unterlagen zusammenlaufen, entsteht parallel der Vermarktungsplan. Ich prüfe, welche vorgemerkten Interessenten schon jetzt zu Deiner Immobilie passen, und lege fest, wann ich über welchen Kanal online gehe. Die Fotos mache ich selbst, Grundrisse werden digital aufbereitet. Auf Wunsch kommen Drohnenaufnahmen oder ein Rundgang dazu.

Zum Homestaging sage ich Dir ehrlich, was sich lohnt. Manchmal reicht es, eine Glühbirne zu tauschen und die Garage aufzuräumen. Kleine Eingriffe wirken auf Fotos oft stärker als gemietete Designermöbel.

Jetzt geht es live, aber nicht blind und nicht überall gleichzeitig. Bevor ich öffentlich inseriere, hole ich erste Rückmeldungen bei vorgemerkten Interessenten ein. So gibt es echtes Marktfeedback, bevor das Objekt auf den großen Portalen erscheint.

Danach starte ich mit den wichtigen Kanälen: ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen, weitere Portale und meine eigene Reichweite auf Social Media. Das Timing steuere ich bewusst, denn der Neuheitsbonus wirkt in den ersten Tagen am stärksten. Diesen Moment will ich mit dem besten Preis und der besten Präsentation treffen. Ist die Nachfrage sehr stark, korrigiere ich den Preis nach oben, nicht nach unten.

Jede Anfrage wird vorqualifiziert. Ich prüfe, ob echte Kaufabsicht besteht und ob der Interessent entscheidungsreif ist. Für die Finanzierung arbeite ich mit den Finanzierungsberatern der LBS zusammen, die Interessenten vorprüfen und die Finanzierung auf Wunsch auch begleiten. Damit filtere ich den Immobilientourismus aus, bevor er Deine Zeit kostet.

Besichtigungen laufen ausschließlich als Einzeltermine, damit für jeden Interessenten Ruhe und Zeit da ist. Nach jedem Termin fasse ich gezielt nach und halte fest, wie die Rückmeldung war. Kein Interessent bleibt liegen und Du bist immer im Bilde.

Ich hole die Kaufangebote ein, lasse Finanzierung und Liquidität der Bieter prüfen und verhandle auf das höchstmögliche Angebot für Dich. Du bekommst jedes einzelne Angebot vorgelegt, dazu einen klaren Zwischenstand zu den anderen Interessenten und meine offene Empfehlung, ob Du annehmen, ablehnen oder noch warten solltest.

Entschieden wird immer von Dir. Ich liefere Zahlen, Einordnung und eine ehrliche Meinung.

Wenn Du Dich für einen Käufer entschieden hast, geht es in die Vertragsphase. Der Notar ist von Gesetzes wegen neutral und keiner Seite verpflichtet. Er setzt den Kaufvertrag mit allen Absprachen auf: Inventar, Fristen, bekannte Mängel, Übergabezeitpunkt, Sonderwünsche.

Parallel prüfe ich die Finanzierung des Käufers ein letztes Mal. Eine mündliche Zusage ist noch kein Geld auf dem Konto. Erst mit der Bestätigung der Bank geht es in die finale Phase.

Der letzte Check vor dem großen Tag. Ich stelle sicher, dass alle Anlagen vollständig sind: Grundbuchauszug, Energieausweis, Inventarliste, Fristen, Fälligkeitsvoraussetzungen. Identitäten werden geprüft, letzte Details mit dem Notar geklärt, damit beim Termin nichts überrascht.

Dann wird beurkundet. Du und der Käufer unterschreiben, damit ist der Verkauf rechtlich besiegelt.

Zuerst wird die Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen. Das heißt einfach: Der Käufer wird vorgemerkt, damit die Immobilie nicht versehentlich ein zweites Mal verkauft werden kann. Das macht der Notar automatisch.

Dann folgt die Fälligkeitsmitteilung, der Notar teilt dem Käufer also mit, dass er jetzt zahlen muss. Falls noch eine Finanzierung läuft, wird gleichzeitig die Grundschuld gelöscht und Deine Bank gibt das Objekt frei. Danach geht der Kaufpreis auf Dein Konto ein, in der Regel zwei bis vier Wochen nach der Beurkundung.

Wenn das Geld auf Deinem Konto ist, übergibst Du die Immobilie offiziell. Ich begleite den Termin und sorge für ein sauberes Übergabeprotokoll: Zählerstände ablesen, Schlüsselsets zählen, Zustand dokumentieren. So gibt es später keine Diskussionen über offene Punkte.

Der Verkauf ist nicht vorbei, wenn die Schlüssel den Besitzer wechseln. Sind alle Zählerstände übermittelt, ist das Geld vollständig eingegangen, haben sich die Versorger umgemeldet, gibt es offene Fragen bei Bank, Notar oder Käufer. Ich bleibe erreichbar, bis kein einziger Punkt mehr offen ist.